Investir dans un Plex

La mise de fonds minimale est de 5% pour un propriétaire occupant. Cela veut dire que vous devrez habiter l'immeuble après l’achat. Si vous n’en avez pas l’intention, la mise de fonds nécessaire serait de 20%.

Par ailleurs, la mise de fonds minimale pour acheter un Duplex est de 5% si votre hypothèque est en dessous de 500 000$. Il faudra débourser 10% de l’excédent au-dessus de ce montant.

Pour un Triplex ou Quadruplex, la mise de fonds minimale est de 10 % si vous y habitez. Sinon, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Enfin, dans tous les cas où la mise de fonds est inférieure à 20% pour les Plex de moins de 5 logements, il faudra une assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), et ce même si vous habitez l'immeuble.

Pour un 5 logements, que vous soyez occupant ou non, il vous faudra débourser au moins 20% de la valeur économique de l’immeuble et non du prix d'achat.

Le revenu net normalisé représente le revenu net d'exploitation selon les dépenses courantes et anticipées du Plex. Pour calculer le TGA, il faut connaître les RNN du Plex en question. Pour les obtenir, on soustrait les dépenses opérationnelles et les dépenses normalisées des revenus bruts.

Calculer le revenu net normalisé (RNN) :
RNN = Revenus bruts — (Dépenses opérationnelles + Dépenses normalisées)

Dépenses opérationnelles :

• taxes municipales ;
• taxes scolaires ;
• assurances ;
• coûts en énergie (Hydro, gaz, huile).

Dépenses normalisées :

• frais de gestion (administration) ;
• frais de concierge (applicables aux plus gros Plex) ;
• entretien et réparations ;
• taux d'inoccupation (vacances).

La normalisation de ces dépenses permet de mettre sur un pied d'égalité un Plex géré par un propriétaire à faible coût et un Plex où la gestion immobilière du Plex serait déléguée.

Pour les institutions financières, cela représente un moyen de s'assurer que l'immeuble serait assez profitable pour couvrir l'ensemble des dépenses requises à son bon fonctionnement en cas de reprise de l'immeuble. La charte de normalisation des dépenses de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) sert habituellement de point de repère dans le secteur financier.

Par ailleurs, les dépenses concernant d'autres services offerts comme internet ou les électroménagers peuvent s'ajouter à ces dépenses normalisées.

La juste valeur marchande (JVM) est la valeur de la transaction d'un immeuble. Évidemment, cette valeur est directement liée aux RNN de l'immeuble ainsi qu'au principe de l'offre et de la demande selon le type d'immeuble locatif.

Si l'on connaît le taux global d'actualisation et les revenus nets normalisés, la JVM se calcule de la façon suivante :
JVM = RNN/TGA

Le taux global d'actualisation (TGA) reflète le rapport entre les revenus nets normalisés d'un Plex et son prix de vente. En tant qu'investisseur, on utilise le TGA pour connaître la juste valeur marchande (JVM) d'un Plex et pour évaluer sa rentabilité.

Pour déterminer la juste valeur marchande (JVM) d'un Plex, il ne faut pas comparer simplement un Plex par rapport à un autre qui possèdent le même nombre de portes. Plusieurs facteurs peuvent venir affecter la valeur de chacun.

Par conséquent, c'est ce que permet de réaliser le TGA : calculer le rendement d'un Plex par rapport à son prix d'acquisition.

De plus, plusieurs éléments sont à considérer dans la prise de décision d'investir dans un Plex. Le TGA fait partie de ces données de référence tout comme le montage financier, le potentiel du Plex ou du secteur et de la plus-value.

Par ailleurs, bien que le TGA ne soit pas un outil parfait, il est un meilleur indice que le multiplicateur de revenu brut (MRB) et le coût par logement (CPL) puisqu'il tient compte des dépenses du Plex ainsi que plusieurs autres facteurs.

Il se calcule en divisant les revenus nets normalisés (RNN) par la juste valeur marchande (JVM) :
TGA = RNN/JVM

Le multiplicateur de revenu net est l'inverse du TGA. Cet outil est utilisé souvent par les institutions financières pour qualifier un immeuble. Il faut cependant rester prudent avant de juger un immeuble quand son MRN est élevé. Il peut y avoir eu plusieurs rénovations qui ont été effectuées. Les institutions regardent les comparables, mais ne se penchent pas beaucoup sur les détails. Toutefois, nos Directeurs hypothécaires affiliés s'occupent d'analyser ces détails et de transmettre toutes les informations pertinentes à leur institution.

Le calcul du MRN est lié principalement aux revenus nets. Il faut soustraire les frais d’exploitation du Plex des revenus bruts pour obtenir les revenus nets. Le MRN se calcule alors comme suit:

MRN = Prix d'achat (800 0000 $) - Revenu net (40 000 $) = 20

Les frais d’exploitation sont définis comme suit : l’administration, l’entretien intérieur et extérieur, la réparation, la gestion de l’immeuble, les taxes, les assurances, les coûts d'énergie, etc. Ces frais excluent l’intérêt sur l’emprunt hypothécaire, la dépréciation et les dépenses en capital.

En 2024, dans la grande région de Québec et Lévis, le MRN fluctue généralement entre 19 et 22.

Êtes-vous un nouvel investisseur immobilier ? Si c'est le cas, vous n'êtes probablement pas familier avec le calcul du TGA. Faites appel à mes services ! Je pourrai vous fournir des renseignements sur les Plex comparables qui se sont vendus dans le même secteur.

Ces données vous permettront de mieux comprendre le rapport, selon chaque secteur et type de Plex, entre les revenus nets normalisés (RNN) et la juste valeur marchande (JVM) qui servent à calculer le taux global d'actualisation (TGA). Ainsi, vous obtiendrez l'heure juste si le Plex considéré offre une rentabilité sur investissement.

En résumé

Le taux global d'actualisation (TGA) montre le rendement d'un Plex acheté sans prêt hypothécaire et pour lequel les dépenses effectives sont semblables avec les dépenses normalisées. Cet outil est utile pour un investisseur qui souhaite comparer des Plex sur une même base, pour évaluer le coût d'acquisition et la rentabilité.

Cependant, rappelons que le TGA est un indice qui comprend quelques manques, il ne tient pas compte:

• du montage financier ;
• du risque d'un projet;
• du potentiel d'un Plex (qu'il s'agisse du Plex lui-même ou du secteur/quartier qui évolue).

Autrement dit, le TGA fait partie des éléments à considérer pour évaluer l'achat d'un Plex, mais il serait judicieux de me contacter avant de prendre une décision. Par conséquent, plusieurs autres éléments doivent être considérés lorsqu'il s'agit d'analyser la rentabilité d'un Plex.

Vous disposez jusqu'à cinq ans pour reporter une portion du gain en capital. Cette portion du gain en capital qui peut être reportée correspond à la division du SPV par le prix de vente (PDV).

Voici le calcul :
Pourcentage du gain en capital = SPV/PDV
Par exemple, un SPV de 200 000 $ sur un prix de vente de 800 000 $ permettra au vendeur l'option de reporter 25 % de son gain en capital, pendant un maximum de cinq ans.

Selon l'exemple précédent, il est donc possible de morceler une partie de l'impôt payable en plus petits montants. Ceci peut permettre une économie d'impôt chez l'investisseur qui est propriétaire d'un immeuble en son nom personnel.

Une personne physique qui possède un immeuble par l'entremise d'une compagnie n'a aucun avantage fiscal à reporter le gain en capital. Le taux d'imposition corporatif n'est pas progressif.

Toutefois, il est toujours opportun de repousser l'impôt à payer pour permettre à l'investisseur de faire fructifier son capital avant d'être tenu de le rembourser.

Le gain en capital est la différence entre le prix de vente net et le prix d'achat rajusté de votre Plex.

Le prix de vente net (PVN) correspond au prix de vente duquel on soustrait les dépenses qui y sont rattachées comme les frais de courtage.

Le prix d'achat rajusté (PAR) correspond au coût initial de l'immeuble, auquel on ajoute toutes les dépenses capitalisables engendrées pendant que vous êtes propriétaire de votre Plex.

Qu'est-ce qu'une dépense capitalisable?

C'est une dépense qui contribue à améliorer le Plex par rapport à sa condition au moment de l'achat, contrairement aux dépenses déductibles qui sont faites pour maintenir le Plex selon l'état au moment de l'achat.

Les propriétaires qui vendent leur résidence principale ne sont pas touchés par l'augmentation du taux d'imposition sur le gain en capital. Les règles concernant l'exemption de la résidence principale demeurent inchangées.

Depuis le 25 juin 2024, le taux d'inclusion des gains en capital a passé de 50 % à 66 % % pour la portion du gain en capital excédant 250 000 $.

L'augmentation du taux d'imposition touchera les particuliers, les sociétés, les fiducies au Canada et les investisseurs immobiliers, en particulier. Ceux-ci sont les plus susceptibles de réaliser plus de 250 000 $ de gains en capital au cours d'une année et ainsi devoir payer plus d'impôts sur l'excédent.

1er exemple avant l'augmentation

Dans cet exemple, on utilise l'ancien taux d'imposition sur le gain en capital qui était de 50 %. Voici un exemple de calculs de la vente d'un Plex avant le 25 juin 2024:

Prix d'achat initial de votre Plex : 500 000 $
Prix vendu de votre Plex à 1 250 000 $
Gain en capital brut (Prix vendu : 1 250 000 $ — Prix d'achat initial : 500 000 $) = 750 000 $
Taux d'inclusion : 50 % (pour les particuliers)
Gain en capital imposable : 750 000 $ x 50 % = 375 000 $
Impôt sur les gains en capital : 375 000 $ x Taux d'imposition marginal = Impôt à payer

2e exemple après l'augmentation

Dans cet exemple, on utilise le nouveau taux d'imposition sur le gain en capital. Pour les premiers 250 000 $, les règles restent inchangées et le taux d'inclusion demeure à 50 %. Pour la portion du gain en capital excédant 250 000 $, le nouveau taux d'inclusion est de 66 2/3%

Voici un exemple de calculs de la vente d'un Plex après le 25 juin 2024:
Gain en capital inférieur à 250 000 $
Prix d'achat initial de votre Plex : 500 000 $
Prix vendu de votre Plex à 1 250 000 $
Gain en capital brut (Prix vendu : 1 250 000 $ — Prix d'achat initial : 500 000 $) = 750 000 $
Taux d'inclusion : 50 % (pour les premiers 250 000 $ de gain en capital)
Gain en capital imposable : 250 000 $ x 50 % = 125 000 $
Impôt sur les gains en capital : 125 000 $ x Taux d'imposition marginal = Impôt à payer

Gain en capital supérieur à 250 000 $
Gain en capital brut : 750 000 $ - 250 000 $ = 500 000 $
Taux d'inclusion:

• 50 % pour les premiers 250 000 $ de gain en capital
• 66 2/3 % pour la portion du gain en capital excédant 250 000 $

Gain en capital imposable :
(250 000 $ x 50%) + ([750 000 $- 250 000 $] x 66 2/3 %) = 125 000 $ + 333 333 $ = 458 333 $
Impôt sur les gains en capital : 458 333 $ x Taux d'imposition marginal = Impôt à payer

En résumé

Après le 25 juin 2024, un Plex vendu par un investisseur immobilier (particulier) ayant un taux marginal d'impôt de 30%, il payera 137 500 $ (458 333 $ x 30%) plutôt que 112 500 $ (375 000 $ x 30%). Cette différence aura certainement un impact sur l'ensemble de sa planification stratégique.

Pour obtenir des conseils selon votre situation personnelle, je vous recommande de consulter un comptable ou un fiscaliste.

Le produit Assurance prêt hypothécaire (APH) Select de la SCHL offre des assouplissements échelonnés pour favoriser la préservation et la création de logements abordables, accessibles et compatibles avec le climat.

Les assouplissements comprennent une augmentation du rapport prêt-valeur et de la période d'amortissement, une baisse des coefficients de couverture de la dette minimaux et une réduction des primes.

*Source SCHL 2024-10-09